Cơn sốt BĐS - KCN( TIP, HDC, GMD, SZL, SZC) trước làn sóng "dọn tổ đón đại bàng" về thủ phủ công nghiệp phía Nam Sài Gòn

11/08/20

Nguyễn Đình Hải -

BĐS công nghiệp thăng hạng, Cần Giuộc tăng tốc đón sóng - 1

I. CHÍNH SÁCH DỌN TỔ ĐÓN ĐẠI BÀNG & CƠN SỐT BĐS - KCN THỦ PHỦ PHÍA NAM SÀI GÒN

Hiệp định thương mại tự do (EVFTA) giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu chính thức ký kết ngày 12/2 vừa qua được xem là tín hiệu tích cực viết lên diễn biến mới cho thị trường BĐS năm 2020.

Cuối năm 2019, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các KCN tại các tỉnh thành lớn phía Bắc và Nam đạt hơn 92%, giá thuê tăng gấp 30 – 40% so với 2 – 3 năm trước. Giải thích cho sự tăng trưởng mạnh mẽ của BĐS công nghiệp năm 2019, Việt Nam được đánh giá là đang đón nhận nguồn vốn đầu tư nước ngoài mạnh mẽ, trong đó có nhóm nhà đầu tư từ EU, cũng như hưởng lợi diễn biến chiến tranh thương mại Mỹ – Trung.

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS công nghiệp vẫn đang cung không đủ cầu, đặc biệt ở các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, trung tâm thu hút đầu tư nước ngoài lớn nhất cả nước với hơn 15 ngàn dự án FDI còn hiệu lực. Tình trạng này khiến hầu hết các KCN, khu chế xuất tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu bị “vắt kiệt” với hiệu suất sử dụng gần 100%. Trong đó, nhiều KCN đang phát triển ở giai đoạn 3 – 4, ngoại trừ các khu mới thành lập hoặc đang mở rộng quy mô, còn lại đều có hệ số sử dụng đất từ 60 – 100%.

Sự đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu do đại dịch Covid-19 khiến nhiều nhà đầu tư quyết định dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các khu vực khác để đa dạng hóa nguồn cung. Xu hướng Trung Quốc +1 khiến các quốc gia tiệm cận như Việt Nam có cơ hội đón làn sóng đầu tư ngoại. Với những dự án BĐS tọa lạc gần các KCN sẽ được hưởng lợi thế của việc cư dân hình thành sẵn, BĐS dễ chuyển nhượng, dễ bán ra hoặc cho thuê lại với giá tốt. Điều này giúp hình thành làn sóng săn quỹ đất ở các tỉnh phát triển KCN.

Chính sách đẩy mạnh đầu tư công "dọn tổ đón đại bàng", nâng cấp, đồng bộ cơ sở hạ tầng để đón đầu các làn sóng mở rộng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng cũng như sự chuyển dịch các đơn hàng của các DN nước ngoài về Việt Nam không chỉ khơi dậy tiềm năng tăng trưởng phát triển của nhóm cổ phiếu BĐS - KCN( TIP, SZL,SZC, HDC, GMD) mà các doanh nghiệp nhóm vật liệu xây dựng (như HPG, KSB, HT1,...) cũng được hưởng lợi: Hiện nay các tỉnh công nghiệp như Long An, Vũng Tàu, Bình Dương đang tập trung đầu tư nâng cấp và mở rộng loạt hạ tầng kết nối khu vực, đặc biệt là TP.HCM để đón sóng đầu tư từ khối ngoại. Những tuyến cao tốc TP.HCM - Bến Lức, TP.HCM - Trung Lương, Bến Lức - Long Thành, đường Vành đai 4 (đi qua 5 tỉnh là Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM và Long An), Vành đai 3 khi hoàn thành sẽ tạo đà phát triển kinh tế, BĐS khu vực, từ đó tạo sức bật mới trong thu hút đầu tư vào các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn.

II. CẬP NHẬT THỊ TRƯỜNG VÀ CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ NHÓM CỔ PHIẾU BĐS - KCN: TIP, HDC, GMD, SZC, SZL

Cổ phiếu BĐS KCN tăng trưởng tốt trong 6 tháng đầu năm

Trong hơn 7 tháng đầu năm, giá của nhiều cổ phiếu nhóm ngành BĐS KCN tăng trưởng mạnh. Cá biệt, có những cổ phiếu đã tăng hơn 100%, như: cổ phiếu TIP của Công ty Cổ phần (CTCP) Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa tăng tới 143%, hay cổ phiếu SZC của Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức tăng 130%. Xét trên diện rộng, các cổ phiếu BĐS KCN niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP. HCM (HSX) tăng cao hơn nhiều so với mức tăng trên 9% của chỉ số VnIndex.

Kết quả kinh doanh tốt là nguyên nhân khiến nhóm cổ phiếu BĐS KCN có sự tăng trưởng tốt trong 6 tháng đầu năm nay. Cụ thể, doanh thu của những cổ phiếu này niêm yết tại HSX đạt 3.815 tỷ đồng, tăng 44% so với giá trị 2.655 tỷ đồng của cùng kỳ năm 2018. Mức tăng ấn tượng về doanh thu có thể kể đến các DN như: TIP tăng 66%, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) tăng 56%, CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) tăng 52%.

Các DN BĐS KCN cũng có mức tăng lợi nhuận sau thuế khá ấn tượng. Sau 6 tháng đầu năm, tổng giá trị lợi nhuận sau thuế của các DN này niêm yết tại HSX là 802 tỷ đồng, tăng 25% so với mức 641 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng mạnh nhất về lợi nhuận vẫn thuộc về các DN nêu trên, cụ thể là ITA, TIP và KBC với mức tăng lần lượt là 137%, 125% và 44%.

Trong một vài năm tới, dòng vốn FDI sẽ tiếp tục tăng trưởng. Đây là nhân tố quan trọng tạo ra triển vọng, dư địa tăng trưởng cho nhóm cổ phiếu các DN BĐS KCN.

Cập nhật cổ phiếu nữa đầu tháng 8/2020

Chỉ chưa đầy 2 tuần nhóm cổ phiếu BĐS - KCN đã phá đảo xu thế điều chỉnh của thị trường chung đột phá tăng điểm đặc biệt sự nổi bật của TIP với 3 phiên tăng trần, SZL 1 phiên tăng trần càng góp phần gia tăng độ HOT cho nhóm cổ phiếu này.

Khuyến nghị phương pháp đầu tư nhóm cổ phiếu BĐS - KCN

Không giống như các DNSX hay DN bán lẽ, thực sự các DN hoạt bên lĩnh vực BĐS sẽ rất khó trong việc định giá tài sản từ đó dẫn đến sai lệch khá lớn trong việc đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh cũng như định giá các cổ phiếu trong nhóm ngành BĐS - KCN này. Hơn nữa các DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS - KCN thường có các nguồn lực cả về quỹ đất, nguồn vốn cũng như các mối quan hệ,...để có thể đón đầu, thầu, chuyển giao và đón nhận các dự án mang tính quy hoạch. Vì vậy, theo quan điểm của riêng tôi, đối với nhóm cổ phiếu này nên đầu tư vào khi thị trường BĐS ấm lên, chỉ đầu tư khi xuất hiện các làn sóng mới, có các chính sách, thông tin và sự chuyển dịch của dòng vốn đầu tư vào nhóm ngành.

Dưới đây là bảng tổng hợp các mã BĐS-KCN có trong danh mục khuyến nghị của FinPro. Tại các mức giá này, tôi khuyến nghị không mua đuổi nữa mà tiếp tục nắm giữ, chốt lời từng phần tại các mức giá mục tiêu.